Обратно към вертикала

Все повече купувачи на жилища в големите градове търсят височина, пространство и панорама

Емил Петров
Емил Петров / 10 September 2018 10:57 >
Обратно към вертикала
Източник: shutterstock
Може би сте гледали видеоклипа на един от миналогодишните летни музикални хитове I Feel Alright на Димитър Павлов и Явор Русинов (Roussinoff&Pavloff). Лежерното реге парче на развален английско-немски е снимано на последния етаж на стар 17-етажен жилищен блок в столичния квартал „Изгрев“. От голямата височина се виждат не само склоновете на Витоша и Борисовата градина, но и строяща се в съседство още по-висока сграда.

Новият билдинг вече е готов, но не е поредната „кула“ на офис център, а луксозна жилищна сграда. И ако някога блоковете се строяха с номера, днес те имат имена, в случая - „Диамант“.

В България по-голямата част от високите жилищни сгради – с двуцифрено число на етажите, са построени през 70-те и 80-те години на миналия век. От една страна, те осигуряват апартаменти в процеса на бърза урбанизация, а от друга, се вписват като архитектурни акценти в първите планирани нови столични квартали като „Хиподрума“, „Яворов“, „Изток“. Триумфът на високото социалистическо строителство идва с изградените изцяло с високи блокове райони с плътно застрояване като „Зона Б-5” и съседните ѝ „Зона Б-18” и „Зона Б-19”.

След промените през 90-те години жилищното строителство се насочи към по-ниски сгради или затворени комплекси с ниска етажност. Последното десетилетие премина под знака „обратно към природата“ – млади семейства търсеха къщи с дворове в близост до големите градове, където да отгледат децата си. В последно време обаче в София, както и в Пловдив, Бургас и Варна брокерите отчитат едно завръщане към високите жилищни сгради, разположени на престижни локации.

Примерите в столицата са много. След 70-метровия „Диамант“ компанията инвеститор „Артекс“ смята да изгради и високия 115 м „Златен век“, който се намира на ъгъла на бул. „Джеймс Баучър“ и ул. „Златен рог“ в столичния квартал Лозенец, точно срещу извисяващия се 98 м хотел „Маринела“ и близо до един от първите български „небостъргачи“ – сградата на „Енергопроект“.

В „Манастирски ливади“, близо до кръстовището на бул. „Тодор Каблешков“ и бул. „България“, ще се издигне сградата 63 Residence, която е с 14 жилищни етажа, разположени над два търговски. Наблизо – на кръстовището на бул. „България“ и ул. „Борово“, беше одобрен проект за строителство на 80-метров жилищен небостъргач.
В „Младост“ върви градежът на разположения върху 43 дка проект „Гранд каньон“ на турската компания „Гаранти Коза“, който включва три високи жилищни сгради - "Рила" (30 етажа, височина 114 м), "Пирин" (19 етажа, 84 м) и "Витоша" (16 етажа, 73 м). Жилищна част има и в една от трите „кули“ на разположения до НДК мастодонт „Милениум Център“.

Интересът

Защо се завърна интересът към високото жилищно строителство?
„Това е неизбежно. Градът винаги ще расте във височина просто защото имаме все по-малко имоти, които остават в София. Жаждата за гледка, простор, перспектива, панорама също кара хората да предпочитат високите жилищни сгради“, казва Пламен Мирянов, архитект в компанията „Артекс“. „Гледката е нещо много ценно, но освен това при високите сгради има по-практично усвояване на земята и на клиента се предоставя по-широка панорама“, допълва той.

Завръщането към центъра на града в противовес на излизането в покрайнините, където има повече пространство и „природа“, има и други предимства – близостта до магазини, училища, здравни заведения и друга обществена инфраструктура, до социалния живот, до ритъма на града.

В това завръщане към града София не изостава от световните тенденции.

„Едно от противодействията срещу безгрижната експанзия на града, завладяваща нови територии, за да ги превърне в километри периферии, е развитието му във височина. Развитие на градовете в това направление се наблюдава особено след 2007 г. когато градското население надхвърли 50% от жителите на планетата. България е част от този процес. Независимо от намаляването на населението в страната София, както и другите големи урбанизирани концентрации, растат. А за концентрация е необходимо един вид тримерно, пространствено градско планиране, включващо ръст във височина“, казва арх. Георгий Станишев, професор в катедра „История и теория на архитектурата“ в Университета по архитектура, строителство и геодезия.

„София продължава да расте независимо от намаляването на населението на страната и за мен растежът по височина е естествен“, допълва арх. Станишев.

Старо и ново

Проект: В бъдещия си небостъргач „Артекс“ ще направи опит да осигури алтернативно захранване с квантов генератор


Разликата между „старите“ и новите жилищни сгради е сериозна. При последните се използват най-новите строителни технологии, което ги прави с много по-добри технически и енергийни параметри.

„Разликата най-вече е в суровините, материалите, дограмата, изолацията е много по-добра, което води и до енергоефективност и по-ниски разходи за електроенергия“, обяснява арх. Мирянов. Той посочва, че при дограмите, които се използват, коефициентът на топлопреминаване е много по-добър, а стъклопакетите са със слънцезащитно покритие. Радиаторите за парно отопление също са с много добра ефективност. В единия от небостъргачите на компанията е използвана система за рекуперация на въздуха, при която във всеки апартамент се осигурява свеж въздух, пречистен от полени и прахови частици и обогатен с кислород.

Плановете за енергийна независимост отиват по-далеч. В бъдещия си небостъргач „Артекс“ ще направи опит да осигури алтернативно захранване с квантов генератор, разработен от българския учен Кирил Чуканов, който живее в САЩ. Според обясненията, веднъж стартирано, устройството с размери на градинска тента може постоянно да генерира електроенергия, като така да направи обитателите на сградата независими от „Енергото“.

Къде ми е гледката?

Издигането на високи сгради в столицата е посрещано „на нож“ от местните обитатели на жилищните квартали, които често организират протести и затварят улици срещу новите проекти. Темата стана особено актуална след старта на проект за 44-етажна сграда на компанията НИКМИ на ъгъла на бул. „България“ и бул. „Иван Ев. Гешов“, заради чието спиране главният архитект Здравко Здравков беше глобен с 13 000 лева. Проектът за 220-метровия небостъргач „Парадайс Тауър“ срещу едноименния мол също разви широка дискусия за „отпечатъка“, който мегабилдингите оставят върху околното пространство, транспорта и дори естетиката.

Възникнаха съвсем оправдани опасения, че издигането на високи сгради на възлови места може да доведе до гигантски задръствания около тях в пиковите часове, които да запушат цели квартали. В резултат в Закона за устройство и застрояване на Столичната община бяха приети промени, които слагат 75 м като лимит на височината на сградите в града, до 50 м в централната част и до 15 м в разположените в подножията на Витоша южни квартали. Има „вратичка“ за разположени в близост до метростанции сгради, чиято височина може да е до 100 метра. Все пак общината няма да одобрява разрешения за сгради, по-високи от 50 метра, без предварително обществено обсъждане и без транспортна схема.

Небостъргачите ще останат само в предвижданите зони за много високо строителство, каквито още не са приети. Първоначално плановете на Столичната община беше те да са три – до Централна гара, на 7-и километър на „Цариградско шосе“, където е най-високата сграда в България – 126-метровият офис център „Капитал Форт“, и на края на столичния комплекс „Люлин“, където се пресичат бул. „Царица Йоанна“ и Околовръстният път. Но решението за избор на зоните беше отсрочено до приемането на дългосрочната стратегия за развитие „Визия за София“, което ще стане през 2019 г.

Засега ограничението не засяга проекти, които вече са получили разрешение за строеж – като „Златен век“, сградите на „Гаранти Коза“ и небостъргачите „Парадайс“ и НИКМИ.

„Считам, че съвременният капитализъм не може да се развива единствено като стихийна система, лишена от стратегическо планиране. Стихийното застрояване от 90-те години игнорира типологията и инфраструктурните възможности на градския организъм, разглеждан като единно цяло“, казва арх. Георгий Станишев. Той дава пример с известния български архитект Никола Николов (1924 - 1996 г.), автор на много сгради в София и на високи хотели по Черноморието, който още през 80-те години е смятал, че в София следва да има групи от високи сгради, и че местата им трябва да се избират и планират грижливо. В частност по негов проект един от тези клъстъри е следвало да бъде разположен в Лозенец, по подобие на средновековните увенчани с кули хълмове, около които се развиват градските тъкани.

„Привеждам примера на арх. Николов не защото казвам, че той е изцяло прав, но защото неговото разсъждение е правилно от гледна точка на разглеждане на целостта на София като организъм. Т.е. дефинирането не на стихийно монтирани случайни вертикали, а на клъстъри, в рамките на които те стават съразмерна част от тялото на града“, обяснява той.

Външният вид на новите високи сгради също невинаги си кореспондира с обстановката около тях. Задачата на архитектите им е много сериозна, защото най-малкото те винаги са критикувани, че „скриват гледките“ не само на околните сгради и хвърлят сянка върху тях, но и на хората, които просто поглеждат към Витоша и виждат, че планината е отрязана от поредния билдинг.

„Високата архитектура създава настроение и носи духа на един модерен град. Затова и отговорността на архитекта е много голяма“, казва Пламен Мирянов. Той посочва, че при проекта на небостъргача срещу хотел „Маринела“ са изследвали архитектурата на Кишо Курокава (проектирал хотела, бел.ред.) и взели за пример емблематичната сграда, която е една от малкото в България, проектирани от световноизвестен архитект.

„Докато няма стратегически план за клъстъризация на София, определянето на силуетните ѝ акценти, концентрациите и разрежданията на градската тъкан, в града ще се репродуцира стихийното застрояване, започнало от 90-те години“, смята арх. Георгий Станишев. „Но да се нахвърляш срещу високите сгради по принцип, прилича на онзи японски модел, при който работниците и служителите бият куклите на „лошите“ директори и собственици. Високите сгради са един от инструментите за планиране на концентрирани градски пространства и този инструмент може да се използва мъдро или глупаво“, допълва той.

Скъпо



Ако някога високите блокове са били предназначени за масите и в началото хората не са искали да живеят на двуцифрен етаж (ами ако спре асансьорът), новите проекти са в луксозния сегмент на жилищните имоти, един нов символ на социално разслоение, защото цените на квадратен метър имот в тях са повече от два пъти по-високи от средните в приличните столични райони, като се движат в широк диапазон – от 2300 до 5000 евро. Допълнително и площта на апартаментите може да прехвърли 400 кв. метра.
„Цената се формира вследствие на скъпите материали, много тежката конструкция и скъпия имот. Неизбежна е“, казва арх. Пламен Мирянов. Опитът на компанията показва, че най-скъпите апартаменти се купуват от българи, като има интерес и от чужденци към високите билдинги.

„Мисля, че съпротивата на хората, идващи от провинцията в един град, които са накарани от обстоятелствата да живеят на 15-ия етаж, примерно, през 80-те години, вече е преодоляна. Смятам, че погледът от висока гледна точка става все по-привлекателен за софиянци“, смята арх. Станишев.

Според него въпросът не е да се откажем от строителството на високи сгради, а да се концентрират усилията на инвеститорите да ги правят достъпни като стойност, осигурявайки тяхното инфраструктурно обслужване. И напомня, че в крайна сметка така ще се освободят големи терени за озеленяване, спорт и образование, за които толкова хора ратуват и се бунтуват.

Текстът е публикуван в брой 36 /2018 г. на списание "Икономист" от 6 септември, който може да закупите в разпространителската мрежа в страната. Вижте какво още може да прочетете в броя.
Exit

Този уебсайт ползва “бисквитки”, за да Ви предостави повече функционалност. Ползвайки го, вие се съгласявате с използването на бисквитки.

Политика за личните данни Съгласен съм Отказ