Цените на жилищата се успокояват

Поскъпването от 2017 г. спря, а интересите на продавачи и купувачи се сближават
Shutterstock

Нормализиране и уравновесяване на пазара на жилищни имоти носят първите месеци на годината, показват данните за първото тримесечие на 2018 г. Цените на имотите в столицата замръзнаха на нивата си от края на м.г., а фактът, че търсенето и предлагането си подават по-често ръце, е регистриран и от Агенцията по вписванията, която отчита 12% ръст на сключените сделки в София през първите три месеца на т.г. спрямо същия период на 2017 г.

Червена линия – 1100 евро на квадрат
Средната цена на жилищата в София, където е и най-големият пазар, през първите месеци на годината е била 1092 евро/кв.м, докато в края на м.г. е 1095 евро/кв.м, посочиха от “Бългериан пропертис”, на база сключени сделки. Брокерите уточниха, че след скоростното преминаване на границите от 900 и 1000 евро/кв.м офертните цени не могат да преминат следващата червена линия от 1100 евро. Към края на март средната покупна цена на един жилищен имот в столицата е 91 335 евро. Данните на „Явлена“ сочат, че преобладава търсенето на жилища в диапазона €95 000 – €130 000. От компанията допълват, че интересът към жилища от високата ценова категория (над €150 000) с отлично качество и характеристики си остава постоянен и дори бележи ръст спрямо същия период на миналата година. В тези два сегмента може да се наблюдава леко повишение на цените предвид факта, че търсенето надхвърля предлагането.

От “Имотека” пък заостриха вниманието, че при новото строителство може да има вариации с цените. “Движението, което купувачите усещат, се дължи не на промяна на цената на имотите, а на самото ценообразуване при новите обекти, което следва степента на завършеност на сградата – „на зелено“, с Акт 14 или с Акт 16. В тези случаи поскъпването на един конкретен имот във времето е свързано с нивата на риск за купувача, а не свидетелства за промяна на пазара”, уточни Люба Атанасова, изп. директор на компанията, пред “Икономист”.

Експертите отчитат и друга тенденция, очертала се през последните месеци – по-бързи сделки. Средният престой на имотите на пазара е 122 дни (около 4 месеца), което е намаление от отчетените 138 дни в края на годината. Направените отстъпки от офертните цени са незначителни – 0.14%, и това е най-ниското им ниво от 2008 г. насам. логиката на тези знаци е, че на жилищния пазар до голяма степен се срещат интересите на купувачи и продавачи.

Силно начало, но далеч от еуфория
Обикновено първите месеци на годината не са най-силното време за покупка на имот, но за първото тримесечие на 2018 г. официално вписаните продажби в София достигнаха 5631 при 5023 за същия период на 2017 г., което е 12% ръст на годишна база. Но ако сравним данните спрямо последното тримесечие на м.г., ще забележим значителен спад от 40,2%, показват данните на Агенцията по вписванията. Общо за страната през първото тримесечие на 2018 г. са сключени общо 41 333 сделки с имоти спрямо 37 061 в същия период на предходната година, което е ръст с 11,5 на сто. Подобна е и картината на регистрираните ипотеки в страната. При тях се наблюдава ръст на годишна база от 20,9%, докато спрямо последното тримесечие на 2017 г. регистрират спад от 22,9%, като намаляват с 4317 до 14 524. В София ипотеките растат на годишна база с 16,4%, но спрямо последното тримесечие на 2017 г. имат спад от 32,5%. Общият брой на изтеглените ипотеки в столицата в първите три месеца на годината е 3817. Това означава, че пазарът е необичайно силен за това време на годината, но не продължава еуфорията от последните месеци на 2017 г. Според брокерите това е още един знак за нормализиране.

Младите търсят по-големи жилища
Новото строителство продължава да съставлява над 60% от продажбите в София, отчитат от “Бългериан пропертис”, като данните им се потвърждават и от останалите агенции за недвижими имоти. Въпреки това разликите в цените при видовете строителство не са големи. “В някои от районите в София, например „Младост“, се случва цената на кв.м на панелно строителство да е аналогична с цена на кв.м за тухлен имот”, заявиха от „Явлена“. В същото време издадените нови разрешителни за строеж в София по данни на НСИ са 201 броя за последното тримесечие на м.г., което означава, че 2017 г. завърши с 827 издадени разрешителни за нови жилищни сгради в столицата при 695 за 2016 г.

Любопитна тенденция на пазара е, че младите купувачи все по-често търсят по-големи жилища. “От известно време наблюдаваме, че младите се насочват към тристайните апартаменти. По този начин, когато след време създадат семейство и имат нужда от повече пространство, ще бъдат спокойни, че са подсигурили удобството си”, казва Люба Атанасова от “Имотека”. По отношение на етажите – втори, трети и четвърти са сред най-атрактивните и търсените.

Сред кварталите в София с най-много закупени жилища в началото на 2018 г. е „Студентски град“, където цените са средно 956 евро за квадрат, добавят от “Бългериан пропертис”. Останалите популярни квартали в София са „Кръстова вада“ (1130 евро), „Витоша“ (1045 евро), „Младост-4“ (1080 евро) и „Връбница-2“ (960 евро). Очаквано най-скъпо продавани са жилищата в „Лозенец“, където средната цена е 1675 евро/кв.м. Интерес привлича и широкият център в района около метростанция „Опълченска“ и бул. „Тодор Александров“, където има предлагане на ново строителство на цени от около 1000 евро/кв.м.

За инвестиция и за живеене
Наблюдателите отчитат интерес към купуване на имоти както с инвестиционна цел, така и за задоволяване на жилищни нужди. “Наблюдаваме ръст в търсенето на инвестиционни имоти, които са изключително привлекателни заради силно понижените лихвени нива по депозитите и нарастване на доходността от жилищен имот през последните три години. Клиентите, които търсят имоти за инвестиция, се ориентират основно към жилища с по-малки квадратури (дву- и тристайни), тъй като има голямо търсене на подобен тип имоти за дългосрочен наем”, отчетоха от „Явлена“. Оттам уточниха, че имотите, които са закупени с цел отдаване под наем, се реализират експресно – в рамките на 3 до 5 дни, когато са в завършен вид.

От “Адрес Недвижими имоти” бяха категорични, че ниските лихви на ипотечните заеми превръщат наемателите в купувачи. “Поскъпването на наемите, ведно с ниските лихви по кредитите, отдръпнаха немалко клиенти от този пазар и ги превърнаха в бъдещи купувачи. При настоящите банкови условия месечните наеми често надвишават вноските по кредитите, заради което отчитаме спад на търсенето на жилища под наем. Ако поскъпването на наемните цени се задържи през следващите месеци, очакваме спадът на наемния пазар да продължи”, коментира Йорданка Рангелова от “Адрес”.

Кредити основно в левове, БНБ предупреди банките да внимават с ипотеките
При средна месечна стойност на новоотпуснатите ипотеки за домакинства от 300 млн. лв. активността в този сектор е значително по-ниска от предкризисните си равнища, когато на месец се отпускаха жилищни заеми за около половин милиард лева. Този факт, съчетан с нарастващите доходи и ниски лихви, кара анализаторите да прогнозират устойчив растеж по ипотечното кредитиране поне до края на тази година. Въпреки това в последното си тримесечно издание „Банките в България” БНБ предупреди банките да внимават с ипотечните кредити. В него се казва, че основният риск за финансовата стабилност е свързан с възможни негативни проявления, породени от оптимистични очаквания по отношение на икономическата активност, финансовото състояние на кредитополучателите и ценовата динамика на недвижимите имоти.Друга сериозна промяна спрямо периода преди кризата е, че домакинствата масово предпочитат заемите им да бъдат в левове. Преди 2008 г. левовите ипотеки бяха около два пъти по-малко от тези в евро, докато днес жилищните кредити в българска валута надвишават неколкократно ипотеките в евро (виж графиката).
И логиката за това е проста, първо домакинствата вече знаят урока, че най-нисък риск има, когато задълженията им са в същата валута, в която получават и доходите си. Втората не по-малко важна причина е, че заемите в левове се отпускат при видимо по-ниски лихви спрямо евровите.

Статистиката на БНБ показва, че това е постоянна тенденция от средата на 2016 година, и въпреки че с понижаването на лихвите като цяло разликата се свива, все още новоотпуснатите заеми в национална валута са с по-ниска цена от тези в евро.

Подобно поведение има логика и за финансовите институции, защото ,след като те привличат основната си база от депозити в левове, то националната валута е естественият източник за формиране на цената на заемните средства и всяко превалутиране води след себе си разходи, които се прехвърлят върху клиентите.

Плашилото „Имотен балон”
Независимо от факта, че първите месеци на т.г. се отбелязва застой в цените, в обществото продължават да се появяват догадки дали постигнатите нива не са и резултат от “надуването на имотен балон”. Масло в огъня за подобни съмнения даде и последната статистика на Евростат за цените на имотите у нас, измерени през третото тримесечие на 2017 г. Те показват, че за посочения период цените на имотите в страната са пораснали с 9%, което е над два пъти повече от средното за ЕС (4,1 на сто). Тогава някои макроикономисти посочиха, че заплахата идва от бума на разрешителните за строеж в столицата. И днес брокерите продължават да отстояват старата си теза, че опасност няма, защото сме далеч от нивата от 2008 г., както и че за последните 10 години освен при цените на жилищата значителен ръст има и при доходите на населението. Данните на НСИ показват, че средният годишен доход от работна заплата през 2017 г. се е увеличил с близо 65% в сравнение с 2008 г. Затова към днешна дата имотите са по-достъпни, заяви Люба Атанасова, изп. директор на “Имотека”. По отношение на издадените разрешителни за строителство тя посочи, че също няма притеснителни тенденции. “В период на рекордно ниски лихви по ипотечните кредити и голямо търсене на имоти е съвсем естествено строителният сектор да се задвижи. Все пак съветваме клиентите да бъдат внимателни и да проучват добре инвеститорите, когато планират покупка „на зелено”, добави тя.

От “Имотека” подчертаха още, че политиката на Европейската централна банка, която позволява поддържане на ниски лихви, е ключов фактор за жилищния пазар у нас. Това означава, че при затягане на паричната политика и вдигане на лихвите това ще се отрази и на пазара на имоти у нас. Ефектът би бил покачване на цените на имотите, което реално би се усетило у нас след 6 – 12 месеца.

Приложението подготви Драгомир Николов, с участието на Емил Петров и Стефан Антонов

Текстът е публикуван в брой 19/2018 г. на списание „Икономист“, който може да купите в разпространителската мрежа. Вижте какво още може да прочетете в броя.