Горещ офис пазар

За първите три месеца на годината са инвестирани 52 млн. евро в бизнес-, индустриални и търговски площи
Shutterstock

Възможно ли е пазарът на офис площи да продължи да бъде толкова атрактивен след рекордната 2017 година, когато бяха сключени сделки за 200 000 кв.м? Краткият отговор на анализатори и наблюдатели е – да. Основания за оптимизъм дава както нестихващото търсене на офиси от страна на най-бързоразвиващите се сектори от икономиката – ИТ компаниите и аутсорсинг индустриите, които искат да осигурят за своите служители първокачествени работни пространства, така и на логистични бази. От гледна точка на инвеститорите пък се наблюдава пренасочване към офис пазара след масовата разпродажба на молове през миналата година. Зад положителната прогноза за развитието на нежилищния сегмент на имотния сектор стоят и данните за първото тримесечие на тази година – до края на март инвестициите в бизнес-, индустриални и търговски площи у нас достигнаха 52 млн. Евро.

Безспорно офис пазарът на 2018 г. започва с „летящ старт” от 2017 година. Едни от най-мащабните сделки в този сегмент м.г. бяха с площи на етап „в строеж“. Такива бяха случаите с Vmware, която нае цели 22 290 кв.м в мултифункционалния комплекс Garitage Park, с фармацевтичната компания Teva (собственик на Actavis), наела 7200 квадрата в FPI Business Hub, както и с уебхостинг компанията SiteGround, която сключи договор за 5400 квадрата в Real Site. От консултантската компания „Колиърс” изчисляват, че с обявяването на новия проект за строеж на офис площи в „София Тех Парк” офисите в строеж вече достигат 356 000 кв. м, планирани за завършване до 2021 г. Данните на „Фортън” (представител на Cushman and Wakefield) са, че дотогава на пазара ще се предложат 440 000. Проучване на „Икономист” сред водещите анализаторски компании на пазара на недвижимости показа, че само през тази година на пазара ще бъдат предложени между 160 000 и 190 000 квадрата нови офиси. Експертите са единодушни, че половината от тях вече са наети на „зелено”. Прогнозата на „Фортън“ е за горната граница, която според тях ще се достигне чрез строителство, което е започнало или е подновено през последните две години. От компанията не очакват пренасищане на пазара, защото около 50% от тези площи вече са договорени с наематели или са за собствено ползване. Същата тенденция отчитат и от „Колиърс”, които смятат, че недостигът в предлагането на завършени клас А офис площи в краткосрочен план ще продължи, което ще привлече вниманието на все повече компании към сгради клас Б с добри локации и характеристики. Експертите отчитат, че общият пазар на офис площи клас А, Б и С в София достига обем 2 000 000 кв. м.

Shutterstock
ПАЗАР: Наемът на индустриални площи клас А в София се запазва на нива от 4.5 евро/кв.м, а за клас Б – 2.7 евро/кв.м

В търсене на баланса между търсене и предлагане
Взиране в първите три месеца на т.г. показва, че 32% от сключените сделки са за наем на офис площи в незавършени сгради. Това се случва при незначителен, едноцифрен ръст в предлагането, като данните на „Фортън” показват, че до края на март в София са отдадени 36 000 кв. м, което е с 4% повече спрямо началото на 2017 г. Най-голямата сделка, реализирана от „Фортън” за периода, е отдаване на офиси от Office Park Central – проект с 6300 кв. м площи в широкия централен район на улица „Козлодуй“. Лек ръст в цените на наемите на офисите се отчита само при първокласните недвижимости, които са с площ над 2000 квадрата. „Това се дължи на все още недостатъчното предлагане в този сегмент. Наемите в първокласните офиси са в диапазона 12 – 14 евро за квадрат, в зависимост от местоположението. В края на 2017 година таванът бе 13,5 евро за квадрат. През следващите месеци очакваме задържане на нивата предвид подобряващия се баланс между търсене и предлагане”, посочиха от „Фортън”. От „Колиърс” отчитат, че наемите през първото тримесечие на 2018 г. остават стабилни – клас А – 13,5 евро за квадрат и клас Б – 10 евро, като не се очакват драстични промени до края на годината. Липсата на нови завършени проекти, заедно с бързото напълване на готовите сгради, доведе до лек спад на дела на свободните площи в София – от 9,6 на сто на 9,2%, по данни на „Фортън”. Поради големия интерес на компаниите към по-висок клас помещения незаетите офиси клас А намаляват до 8,8%, докато процентът на свободните офиси клас Б за страната остава 10%, добавят оттам. По данни на „Колиърс” свободните офис пространства са 9 на сто. Към момента най-динамично развиващите се офис зони в София са около бул. „Цариградско шосе“, Бизнес Парк София и кв. „Хладилника“. В тях е концентриран 17% от общия обем площи в сектора, 65% от сградите в строеж, а 39% от сключените сделки с имоти са за сгради, намиращи се в някоя от тези три зони.

„Голямата разпродажба“ на молове
Пазарът на търговски площи бе белязан от „голямата разпродажба” на молове, която бе регистрирана през миналата година, когато цели 6 мола в страната, три от които в София, смениха собствеността си. Това кара експертите да очакват през 2018 година интересът към тези активи да е доста по-слаб. Обобщените данни показват, че през 2017 г. са реализирани сделки с бизнес имоти за близо 1 млрд. евро, 700 млн. от които от препродажба на молове. „Пазарът на търговски имоти няма как да достигне обема от предходната година заради ограниченото предлагане на първокласни активи. Не виждаме интерес от страна на нови инвеститори, затова очакваме доходността по сделките да се запази около 7% с тенденция плавно да намалява през следващите месеци”, посочи Иван Граматиков, мениджър „Търговски площи“ в Cushman & Wakefield Forton. И напук на пазарните анализатори, които за т.г. не очакваха нови препродажби на молове, подобна сделка се случи в края на април. Mall of Sofia бе купен от полската група за недвижими имоти Globe Trade Center (GTC) за 90 млн. евро. Продавач е фондът Europa Capital, който е част от Rockefeller Group. През м.г. изтекоха информации, че фондът от Южна Африка Acsion предлага над 100 млн. евро за същия мол, но продавачът и купувачът не се разбраха. През миналата година най-голямата сделка бе за мол „Парадайз Център“, който бе продаден на южноафриканския фонд NEPI срещу 252,9 млн. евро. Същата компания купи и мол „Сердика“ за 207,4 млн. евро. В сряда от NEPI Rockcastle съобщиха, че започват изграждането на нов търговски център в Пловдив. Молът се очаква да отвори врати до 2020 г. и ще е с обща разгърната площ от над 150 000 кв. м. и приблизително 60 000 кв.м отдаваема площ, разположена на четири нива. Инвестицията ще е 150 млн. евро. Друг фонд от ЮАР – Hyprop Investments Limited, стана собственик на The Mall, като сделката за последния е за 156 млн. евро. Друг инвеститор, отново от ЮАР – MAS Real Estate, плати през пролетта на 2017 година 62 млн. евро в пакетна сделка за моловете „Галерия Бургас“ и „Галерия Стара Загора“. Единствено новият собственик на „Мол Варна“ не е фонд от ЮАР, а регистрирано в Малта дружество.

Защо тенденцията ще продължи
Данните на експертите показват, че инвеститорите в офис имоти продължават да се радват на добра възвръщаемост. Според „Колиърс“ за първокласните офиси тя е 8,25%. От „Фортън” добавят, че тази инвестиция си струва и в другите големи градове на страната. „Доходността от офис имотите в София и Пловдив запазва сходни нива спрямо последното тримесечие на 2017 г. В столицата е 7,75%, а в Пловдив – 12,5%. Очакваме тези стойности да се задържат стабилни и през следващите месеци”, добавиха оттам.
Консултантските компании смятат, че заради всичко изброено пазарът на офис имоти тепърва ще става още по-горещ, защото фокусът на инвеститорите се измества към този тип площи. „Стабилните наеми и делът на свободните площи ще предопределят пазара тази година. Вече много от наемателите търсят възможности за разширяване и наемане на нови пространства и извън София”, посочиха от „Фортън”. Аутсорсинг секторът ще продължи да дефинира търсенето на офис пазара не само в столицата, но и в Пловдив, Варна и Бургас, категорични са брокерите. Тези компании, заедно с ИТ фирмите са най-активни в търсенето (71%), следвани от „Професионални услуги“ (консултантски дейности, юридически услуги и др. – 15%) и „Медицина и фармация“ (10%), отчетоха още от „Колиърс”. Подобни са наблюденията и на „Фортън”.

Какво се случва с търговските площи
Това, че миналата година рекорден брой търговски центрове смениха собствеността си (виж карето на стр. 39), не означава, че активността в този подсектор ще намалее. Анализаторските компании отчитат силен наемен пазар на търговски площи през първото тримесечие на тази година. „Благодарение на положителната икономическа перспектива в страната много търговци считат момента за подходящ за разширяване на търговските си обекти. София и големите градове останаха във фокуса на водещите компании в сектора на бързооборотните стоки, веригите спортни стоки, модните брандове в ниския и средния ценови клас и продуктите за здраве и красота. Редица големи откривания бележат първите три месеца на 2018 – БИЛЛА и Douglas в Bulgaria Mall, 5 нови бранда от групата на LPP в Sofia Ring Mall и dm дрогерия в Mall Plovdiv”, коментираха пред „Икономист” от „Фортън”.

В София делът на свободните площи в търговските центрове отбеляза лек спад до 9,5%, посочиха още от компанията. Два независими източника съобщиха пред „Икономист”, че БИЛЛА България“ ще отвори до края на годината свой магазин в The Mall. Помещението там стои празно близо 2 години след като „Карфур” фалира. С него БИЛЛА ще има свои супермаркети в 6 от столичните молове. „Във Варна и Пловдив се очакват откривания на нови търговски центрове и репозициониране на съществуващи проекти през 2018 г., което ще доведе до раздвижване на пазара там. В Бургас не се очакват значителни промени”, коментираха от „Колиърс”.

Наемите – плавно нагоре
„Наемите на първокласни помещения – в търговските центрове и търговски улици в София, се движат плавно нагоре поради липсата на ново предлагане”, коментира Иван Граматиков, мениджър „търговски площи“ във „Фортън“. Средният наем на магазин с площ между 100 и 200 кв. м на добра локация в центъра на София е 50 евро/кв. м, в търговските центрове е около 32 евро/кв. м. Реалната запълняемост в добре представящите се обекти е почти 100%, добави той. През последните 3 месеца са открити най-много магазини за козметика и аптеки.

За разлика от София в другите големи градове в страната предлагането на търговски площи се увеличава. През втората половина на годината се очаква да отворят Delta Planet Mall във Варна и Plovdiv Plaza в Пловдив. И в двата града вече има по два работещи мола и откриването на трети ще е предизвикателство въпреки нарастващото потребление и желанието на търговците да затвърдят пазарните си позиции с нови обекти. Планове за разширение и на Galleria Мall в Бургас обявиха от Burgas MAS Real Estate.
От „Колиърс” пък посочиха, че наемните нива за 100 квадрата първокласна локация в търговски център остават без промяна спрямо края на миналата година – в София са 39 евро за квадрат, в Пловдив – 26 евро за квадрат, във Варна – 27 евро за квадрат, и в Бургас – 25 евро за квадрат. Оттам не очакват драстични промени до края на годината.

инвестиция: Южноафриканският фонд NEPI обяви в сряда, че започва да строи нов мол, в Пловдив, в който инвестира 150 млн. Евро

Брокерите са категорични още, че доходността за инвеститорите от търговските обекти се запазва стабилна. При моловете тя е 7,25%, а при търговските улици в София (бул. „Витоша“) е 8,25%. Общо търговските площи в столицата са 738 000 квадрата.

50 000 квадрата – нови логистични площи
Стабилната икономическа перспектива се отразява благотворно и на пазара на логистичните площи. 47 000 квадрата индустриални площи за отдаване под наем се очаква да излязат на пазара до края на годината. Проектите, строени по поръчка, ще продължат да доминират, особено в сектор „Производство“. Автомобилният бранш ще продължи да се развива бурно, като според последното проучване, изработено от „Колиърс”, Аутомотив Клъстер България и PwC – 85% от компаниите в този сектор имат намерение да разширят дейността си в страната, а 70% от тях предвиждат ръст на приходите. Компаниите в сектора планират разработване и внедряване на нови проекти и продукти, свързани с технологични иновации, и смятат да увеличат и инвестициите си в недвижими имоти и оборудване.

„Недостигът на модерни складови и логистични площи в страната е предпоставка новите проекти да се запълват още на фаза строеж. Относително слабото предлагане на качествени площи под наем и активното търсене задържат дела на свободните складови и логистични площи в София под 2%. Наемите на първокласни имоти остават стабилни около 4 евро/кв. м за столицата и близките индустриални зони”, посочиха от „Фортън”. Сходни са и данните на „Колиърс” – наемът на индустриални площи клас А в София се запазва на нива от 4,5 евро/кв.м, а за клас Б – 2,7 евро/ кв.м.

В цялата страна сегментът предлага 900 хил. кв.м общ обем, а в етап на строителство са нови 188 хил. кв.м. Само 7% от наличните площи са свободни. Сред по-големите договори през 2017 г. бе разширяването на TNT с 1070 кв. м в района на летището и завършването на новата база на „Луфтханза Техник“, също в района на аеропорта.

Приложението подготви Драгомир Николов, с участието на Емил Петров и Стефан Антонов

Текстът е публикуван в брой 19/2018 г. на списание „Икономист“, който може да купите в разпространителската мрежа. Вижте какво още може да прочетете в броя.

Коментари